Mietpreisbremse

Veröffentlicht am 29. April 2015
Kategorie: Allgemein

Das bedeutet die Mietpreisbremse für Eigentümer und Mieter

Mit der Einführung der Mietpreisbremse will der Gesetzgeber den Anstieg der Mieten vor allem in Ballungsräumen dämpfen. Eigentümer und Mieter sollten sich mit den neuen Regelungen vertraut machen.

Die Mietpreisbremse gilt nicht überall

Ob die Mietpreisbremse überhaupt in den Wohnungsmarkt eingreift, hängt zuallererst davon ab, in welcher Stadt sich die Wohnung befindet. Denn: Gelten sollen die neuen Regeln nur dort, wo der Wohnungsmarkt angespannt ist.

Die Bundesländer haben den Auftrag, die in Frage kommenden Städte und Gemeinden zu definieren. In den ausgewiesenen Gebieten greift dann die Mietpreisbremse für maximal fünf Jahre. Was nach den fünf Jahren passiert, ist noch nicht geklärt.

Maßgabe: Ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent

Dort, wo die Mietpreisbremse gilt, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete den Maßstab für die Höhe des Mietpreises bei Neuvermietungen. Die Vergleichswerte können grundsätzlich durch Sachverständigengutachten ermittelt werden. Wenn ein qualifizierter Mietspiegel vorliegt, legen die Gerichte meist diesen zu Grunde.

In vielen Großstädten gibt es so genannte „qualifizierte Mietspiegel“, die anhand von wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt werden sollen. Kleinere Gemeinden verfügen meist über einfache Mietspiegel, in denen ein grober Marktüberblick gegeben wird.

Ausnahmen: Umfassend modernisierte Wohnungen und Neubauten

Auch in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn es sich um eine neu erbaute Wohnung handelt, die erstmalig genutzt wird.

Ebenfalls ausgenommen ist die Neuvermietung von Wohnungen, die umfassend modernisiert worden sind. Dabei soll als Faustregel gelten: Erreichen die Investitionen ein Drittel des Aufwands, der für einen Neubau erforderlich gewesen wäre, dann greift die Mietpreisbremse nicht.

Die alte Miete muss nicht unterschritten werden

Liegt schon die bisherige Miete mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, können sich Vermieter bei der Neuvermietung auf den Bestandsschutz verlassen.

Das bedeutet konkret: Die Wohnung darf bei einem Mieterwechsel zu dem Preis neu vermietet werden, der zuvor schon rechtswirksam erzielt worden ist. Der Vermieter kann also nicht gezwungen werden, den Preis zu senken, wenn der alte Mieter auszieht und die Wohnung neu ausgeschrieben wird.

Sanktionen beim Verstoß

Wenn der Vermieter bei der Neuvermietung seiner Wohnung die neuen gesetzlichen Spielregeln missachtet und eine zu hohe Miete verlangt, kann sich der Mieter dagegen wehren. Unzulässig ist der Anteil an der Miete, der über der Grenze von 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Allerdings ist das kein Automatismus: Der Mieter muss aktiv seine Rechte einfordern. Rügt der Mieter, dass die Miethöhe unzulässig ist, kann er vom Vermieter Auskunft über die Zulässigkeit verlangen.

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Mieter?

Vor allem in begehrten Wohnlagen mit knappem Angebot dürfte sich der Anstieg der Mieten langsamer als bisher fortsetzen.
Wenn Sie eine neue oder umfassend modernisierte Wohnung mieten wollen, sollten Sie sich nicht allzuviel Hoffnung auf eine Preisreduzierung machen – denn hier gilt die Mietpreisbremse nicht.
Stellen Sie nach dem Abschluss des Mietvertrags fest, dass die Preisobergrenze überschritten wird, rügen Sie einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse und verlangen Sie von Ihrem Vermieter Auskunft über die Zulässigkeit dieser Miete. Gekürzt werden darf in solchen Fällen nur der Mietanteil, der nachweislich oberhalb der Zehn-Prozent-Grenze liegt.

Was bedeutet die Mietpreisbremse für Eigentümer?

Sie müssen bei einer Neuvermietung darauf achten, ob der Standort der Wohnung vom Bundesland als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist.
Wenn Sie eine umfassende Modernisierung durchgeführt haben, sollten Sie prüfen, ob aufgrund des Investitionsumfangs die Mietpreisbremse nicht für diese Wohnung gilt.
Bei einer Neuvermietung in betroffenen Gebieten sollten Sie bei der Ermittlung des Mietpreises klären, ob die Obergrenze von ortsüblicher Vergleichsmiete plus maximal zehn Prozent eingehalten wird.
Haben Sie wirksam eine Miete vereinbart, die oberhalb der Mietpreisbremse liegt, ist eine Senkung der Miete nicht erforderlich – weder im laufenden Mietverhältnis noch bei Neuvermietung.

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Immobilienmaklerin Stefanie Radunovic